Do 2011 roku można było uzyskać kredyt we frankach szwajcarskich (CHF), euro (EUR) i dolarach amerykańskich (USD). Kredyty te były łatwo dostępne i – w porównaniu do kredytów złotówkowych – nisko oprocentowane. Obecnie chętni na zaciągnięcie kredytów hipotecznych w walutach obcych mogą wybrać kredyty w EUR i USD, jednak ich dostępność została bardzo mocno ograniczona.
Jeszcze kilka lat temu znakomita większość kredytobiorców zaciągała kredyt we frankach szwajcarskich. Kredyt były łatwo dostępne, nisko oprocentowane, a kurs waluty gwarantował niskie raty. Kredyty we frankach szwajcarskich - w okresie największego popytu na kredyty walutowe tj. w pierwszej połowie 2008 roku - stanowiły blisko 80% wszystkich udzielanych kredytów. Niestety czas pokazał jak bardzo kredyty walutowe, zwłaszcza te w CHF, dały się we znaki właścicielom nieruchomości. Kurs franka „podskoczył” do niewyobrażalnego wcześniej poziomu, wywołując nie tylko panikę wśród kredytobiorców, ale też poważny problem po stronie banków, które zaczęły obawiać się niewypłacalności swoich klientów. Aby temu zapobiec Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tzw. rekomendację T dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzenia ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych. W skrócie – rekomendacja ta mocno ograniczyła możliwość zaciągania zobowiązań w walucie obcej, jeśli kredytobiorca zarabiał w złotówkach.
Jednak nawet po tak trudnym okresie, gdy kursy walut i KNF nie pozwalały na racjonalne myślenie o kredycie walutowym, niektórzy nadal rozważają zaciągnięcie kredytu hipotecznego w walucie obcej. Dzieje się tak dlatego, ponieważ właśnie teraz jest on szczególnie opłacalny - stopy procentowe zostały obniżone do najniższych w historii. Dodatkowo, zastój na rynku nieruchomości sprawił, że ceny metra kwadratowego znów stały się umiarkowanie atrakcyjne.
Czy jednak warto kupować mieszkanie posiłkując się kredytem hipotecznym? Nawet jeśli mamy wkład własny, a mieszkanie chcemy potraktować jako dodatkową inwestycję czy lokatę kapitału? Choć większość analityków przekonuje, że to najlepszy okres na tego typu inwestycje, przyjrzyjmy się z czym przyjdzie się zmierzyć kredytobiorcom na przykładzie zakupu 2 nieruchomości w przeszłości. W myśl zasady, że przecież dobrze to już było, a jak będzie… to się dopiero okaże.
Z punktu widzenia osoby dokonującej zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych istotna jest oczywiście różnica między ceną zakupu oraz ceną sprzedaży. Rachunek ten tylko pozornie jest łatwy do przeprowadzenia, ponieważ by realnie ocenić czy inwestycja zapisała się po stronie zysku czy straty inwestora, należy odnieść całość do czasu trwania inwestycji. Dotychczas na rynku pokutowało przeświadczenie, że ceny nieruchomości jedynie rosną, a raczej nie spadają. W tym twierdzeniu jest sporo racji, pod warunkiem, że patrzymy na ten proces w perspektywie długiej – wieloletniej, a nie kilkuletniej.
Czas odgrywa także niebagatelną rolę gdy spojrzymy na dynamikę kursów walutowych. Wystarczy, że ”wstrzelimy” się w niekorzystny trend walutowy i wówczas może się okazać, że nasze założenia szybkiego zarobku na nieruchomości - nie tylko nie spełnią się, ale dodatkowo przysporzą nam wielu problemów finansowych – jak to miało miejsce po roku 2008 z kursem CHF.
Poniżej prezentowane są dwie sytuacje – dotyczące kupna mieszkania 35 metrowego w Warszawie – na podstawie których przeanalizowano, jak zachowuje się inwestycja w nieruchomość z założeniem, że kupione mieszkanie będzie przeznaczone pod wynajem. Uzyskany z wynajmu przychód w pełni pokryje koszt obsługi kredytu oraz pozostałe opłaty związane z nieruchomością. W omawianych przypadkach przyjęto, że kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich, a do analizy została wzięta pod uwagę tylko cena mieszkania (bez uwzględnienia nakładów ponoszonych na remont i wyposażenie mieszkania). Ponadto do założeń przyjęto średni kurs CHF wg NBP, nie uwzględniając dodatkowych kosztów kupna i sprzedaży waluty, czyli tzw. spreadu walutowego.
Przykład I – zakup mieszkania w październiku 2005 roku
W październiku 2005 roku na jednym z warszawskich osiedli zostało kupione mieszkanie o powierzchni 35 metrów kwadratowych. Metr kwadratowy kosztował wtedy około 4.030 PLN czyli łączna cena mieszkania i wartość kredytu (zaciągniętego na 100%) wyniosła 141.050 PLN. Kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich, więc przy ówczesnym kursie CHF na poziomie 2,5381 PLN, dało to kredyt w wysokości ok. 55.573 CHF.
Dziś przy średniej cenie metra kwadratowego w Warszawie na poziomie 7.878 PLN mieszkanie kupione w 2005 roku warte jest ok. 275.730 PLN i ciąży na nim kredyt hipoteczny (po kilku latach spłat) w wysokości ok. 38.723 CHF. Przy obecnym kursie CHF na poziomie 3,3539 PLN daje to kredyt w wysokości ok. 129.873 PLN. Oznacza to, że wartość mieszkania przewyższa wartość zobowiązania o ok. 145.857 PLN.
Kredyt oraz wartość mieszkania – przykład I
|
Dane |
X 2005 |
III 2013 |
|
Cena m2 |
4.030 PLN |
7.878 PLN |
|
Cena mieszkania |
141.050 PLN |
275.730 PLN |
|
Wartość kredytu w PLN |
- |
129.873 PLN |
|
Różnica |
- |
+ 145.857 PLN |
Przykład II – zakup mieszkania w połowie 2008 roku
W lipcu 2008 roku zostało kupione takie samo 35 metrowe mieszkanie w Warszawie. Metr kwadratowy w tym okresie kosztował już 8.143 PLN. Łączna cena mieszkania wynosiła zatem ok. 285.005 PLN. Zaciągając kredyt na 100% ceny mieszkania, przy ówczesnym kursie franka na poziomie ok. 2,0458 PLN wartość kredytu po przeliczeniu wyniosła ok. 139.312 CHF. Warto zwrócić uwagę, że jest to ponad dwukrotnie więcej, aniżeli w pierwszym analizowanym przypadku.
Sytuacja nabywcy, który zdecydował się na zakup mieszkania w 2008 roku wygląda zatem następująco: przy obecnej średniej cenie metra kwadratowego w Warszawie na poziomie 7.878 PLN mieszkanie kupione w 2008 roku warte jest ok. 275.730 PLN i ciąży na nim kredyt hipoteczny (po kilku latach spłat) w wysokości ok. 114.811 CHF. Przy obecnym kursie CHF na poziomie ok. 3,3539 PLN daje to kredyt w wysokości ok. 385.065 PLN. Oznacza to, że wartość kredytu przewyższa obecnie wartość mieszkania o ok. 109.335 PLN.
Wysoka cena metra kwadratowego i dla odmiany relatywnie niski kurs franka w momencie zaciągania kredytu spowodowały, że gdyby teraz klient zdecydował się sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt, to niestety nie starczyłoby na spłatę całego zobowiązania. Oznacza to, że w perspektywie ostatnich ponad 4 lat inwestycja nie ”zarobiła na siebie”. W tym przypadku warunki rynkowe - czyli spadek ceny mieszkań i wzrost kursu franka dodatkowo powiększyły umowną „stratę” klienta.
Kredyt oraz wartość mieszkania – przykład II
|
Dane |
VII 2008 |
III 2013 |
|
Cena m2 |
8.143 PLN |
7.878 PLN |
|
Cena mieszkania |
285.005 PLN |
275.730 PLN |
|
Wartość kredytu w PLN |
- |
385.065 PLN |
|
Różnica |
- |
- 109.335 PLN |
Kupić tanio, sprzedać drogo
Dwa powyższe przykłady pokazują, że inwestycja w nieruchomość przy kredycie w obcej walucie może nieść za sobą zarówno duże korzyści jak też - szczególnie w krótkim czasie - spore ryzyka. Oczywiście – im dłuższy okres inwestycji – tym pewniejszy zwrot i mniejsze ryzyko. Oczywiście wszystkich czynników ryzyka nie da się oszacować przed podjęciem długoterminowego zobowiązania, jednak to co z pewnością warto zrobić, to przede wszystkim określić indywidualny, akceptowalny poziom ryzyka dla określonej inwestycji.
Po drugie dobrze jest odpowiedzieć sobie na pytanie - jakiego zwrotu z inwestycji się spodziewamy, czyli ile możemy zyskać na kupnie i sprzedaży mieszkania (oczywiście po odliczeniu oczywistych kosztów – np. odsetki i pozostałe koszty kredytu, niezbędne ubezpieczenia, opłaty za czynsz, remonty itp.). Powinniśmy także określić czas na jaki decydujemy się zaciągnąć kredyt – odnosząc się do powyższego, im dłuższy okres inwestycji tym pewniejszy zwrot i mniejsze ryzyko.
„Przy inwestycji w nieruchomości należy rozważyć okres przynajmniej 10 – 15 lat. W przeciwnym razie występuje duże ryzyko, że trafimy na niekorzystny trend rynkowy i do inwestycji, która miała przynosić zyski będziemy musieli dopłacić – tak jak to pokazuje przykład nr 2. Jeżeli posiadamy „wolne” środki warto je podzielić tak, aby część przeznaczyć na inwestycję w nieruchomości i część w bardziej płynne aktywa jak: lokaty, akcje czy programy regularnego oszczędzania. Warto też zadbać o to aby suma naszych zobowiązań miała pokrycie w ubezpieczeniach na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń losowych. Z nich zostaną pokryte nasze zobowiązania, a majątek zostanie „w rodzinie” – mówi Leszek Zięba ekspert Aspiro.
Przed podjęciem decyzji na pewno należy zwrócić uwagę na dwie rzeczy: plany KNF dotyczące zmian w zapisach w Rekomendacji S oraz obniżki stóp procentowych ogłaszanych zarówno przez RPP i EBC. Jak na razie KNF nie przedstawił ostatecznej wersji dokumentu, ale jedną z proponowanych zmian jest możliwość uzyskania kredyty tylko w walucie w jakiej są nasze zarobki. Czyli jeżeli z naszych wyliczeń wynika, że kredyt w obcej walucie będzie korzystny należy podjąć decyzję w miarę szybko. Druga sprawa to obniżki stóp procentowych. Rada EBC w ostatnich dniach obniżyła stopę procentową EURIBOR 3M z 0,75 na 0,50 % - obecna wysokość stopy jest najniższa w historii co ma wpływ na raty kredytu – są coraz niższe. Z kolei kiedyś mało atrakcyjne, kredyty złotówkowe przy obecnych obniżkach stóp procentowych ogłaszanych regularnie od listopada 2012 roku przez RPP stawiają kredyty w rodzimej walucie w coraz lepszym świetle. Dokładając do tego wysokie marże dla kredytów walutowych różnica pomiędzy tymi kredytami zaczyna się zacierać. Można się zatem zastanowić czy w ogóle należy brać pod uwagę kredyt w walucie, czy może w tym korzystnym czasie na rynku kredytów złotówkowych skorzystać z tej opcji.
Informacje o firmie:
Aspiro jest firmą doradztwa finansowego oferującą szeroką gamę produktów i usług finansowych, w tym produkty kredytowe, inwestycyjne oraz ubezpieczeniowe. Aspiro powstała w 2009 roku i należy do jednej z największych grup finansowych w Polsce – Grupy BRE Bank SA. Spółka dysponuje wysoko rozwiniętą siecią sprzedaży, którą tworzy blisko 600 doradców pracujących w 115 punktach na terenie całego kraju.
W ofercie Aspiro znajdują się produkty i usługi finansowe renomowanych instytucji finansowych, w tym m.in. Alior Bank, Bank Pocztowy, Benefia, BGŻ, BNP Paribas, BOŚ, BRE Leasing, BRE Ubezpieczenia, BZ WBK, Credit Agricole, Citi Handlowy, Deutsche Bank PBC, Euro Bank, Generali, Getin Noble Bank, Idea Bank, ING, mBank, Meritum Bank, Millennium, MultiBank, Bank Pekao, PKO BP, Raiffeisen Polbank, Wealth Solutions.
Informacje na temat Aspiro, partnerów oraz oferty można znaleźć na stronie: www.aspiro.pl
Dodatkowych informacji nt. Aspiro udziela:
Karolina Piekus
Concept PR
Tel. 501 666 942
E-mail: k.piekus@conceptrpr.pl
Link do strony artykułu: https://wirtualnemedia.pl./centrum-prasowe/artykul/kredyty-walutowe-wczoraj-i-dzis